30.10.2020

Должна ли УО содержать объекты на несформированном участке МКД

Должна ли УО содержать объекты на несформированном участке МКД

Объекты на придомовой территории МКД должны отвечать требованиям ЖК РФ, ГОСТ и СанПиН

Организация из Хабаровска управляла многоквартирными домами, земельные участки под которыми не были сформированы и поставлены на кадастровый учёт. На придомовых территориях размещались детские площадки. На их техническое состояние в управление технадзора Хабаровского края пожаловался один из жителей МКД.

Ведомство провело выездную проверку с фотосъёмкой и выдало управляющей организации предписание об устранении нарушений на детских площадках. В документе было отмечено, что УО нарушила обязательные требования безопасности:

  • горки с опасными выступами в зоне приземления, с шероховатой поверхностью перил;
  • неисправные качели с выступающими элементами и острыми концами; кромками, с выступающими концами гвоздей на конструкции;
  • пни на площадке.

В предписании Технадзора были подробно перечислены требования, которые, по мнению ведомства, нарушила управляющая организация, не обеспечив надлежащее содержание и своевременный ремонт детских площадок:

1. Согласно требованиям п.п. 4.3.26.5, 4.3.26.8 ГОСТ Р 52169-2012, для оборудования с высотой свободного падения свыше 600 мм или при возможности принудительного перемещения ребенка должны быть соблюдены следующие требования:

  • ударопоглощающее покрытие по всей зоне приземления;
  • отсутствуют препятствия;
  • материал ударопоглощающего покрытия зоны приземления исключает травмирование ребенка;
  • критическая высота падения на покрытие не менее высоты свободного падения оборудования, с которым это покрытие применяется.

2. Согласно п. 4.3.1 ГОСТ Р 52169-2012, оборудование и элементы оборудования должны:

  • соответствовать общим требованиям безопасности и мерам защиты по ГОСТ и возрастной группе детей, для которой они предназначены;
  • быть такими, чтобы риск, предполагаемый в игре, был явным для ребенка и он мог его предвидеть;
  • обеспечивать доступ взрослых для помощи детям внутри оборудования;
  • не допускать скопления воды на их поверхностях и обеспечивать свободный сток и просыхание.

3. В соответствии с п. 4.3.2 ГОСТ Р 52169-2012, конструкцией оборудования должна быть обеспечена прочность, устойчивость, жесткость и пространственная неизменяемость.

4. Согласно п. 4.3.7 ГОСТ Р 52169-2012, наличие выступающих элементов оборудования с острыми концами или кромками не допускается.

5. В соответствии с п. 4.3.8 ГОСТ Р 52169-2012, наличие шероховатых поверхностей, способных нанести травму ребенку, не допускается.

6. Согласно п. 4.3.26.12 ГОСТ Р 52169-2012, пространство внутри, на и вокруг оборудования, которое может быть занято ребенком, не должно содержать препятствий, которые ребенок не ожидает и которые могут стать причиной травмы.

Управляющая организация подала иск в суд с требованием признать предписание незаконным, поскольку материалы проверки не содержат доказательств нарушения. УО не является компанией, обслуживающей спорные детские площадки, а проверка проведена с грубыми нарушениями.

УО обязана содержать общее имущество собственников с соблюдением характеристик надёжности и безопасности для граждан

Суд первой инстанции, принимая решение, исходил из следующих требований нормативно-правовых актов:

  • Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
  • Согласно п. «ж» п. 2 ПП РФ № 491, в состав общего имущества МКД включаются детские площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
  • В силу п. 10 ПП РФ № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе о техническом регулировании, в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, для жизни и здоровья граждан.
  • В силу п. 66 постановления от 29.04.2010 Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Судья сделал вывод, что содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям управляющей организации независимо от того, упомянуты ли они в договоре и имеется ли по вопросу их выполнения решение общего собрания собственников помещений в жилом доме.

Поскольку детские площадки, на которых установлены нарушения, находятся на территории, прилегающей к жилым домам под управлением истца, обязанность содержать такие площадки лежит именно на УО.

К тому же компания отправила письмо в городскую администрацию, сообщив, что провела осмотр детских площадок на придомовых территориях МКД, и на основании осмотра ведутся работы по ремонту и демонтажу неисправных элементов. На этих основаниях судья отклонил все возражения УО и не признал предписание Технадзора незаконным.

УО отвечает за состояние объектов даже на несформированной придомовой территории МКД

УО подала апелляционную жалобу: суд не учёл, что детские игровые площадки расположены за пределами земельных участков домов и не имеют отношения к общему имуществу домов, находящихся в её управлении. Они расположены ближе к МКД, которые находятся в лицензии другой управляющей организации. По мнению истца, суд необоснованно принял в качестве доказательств письмо в адрес администрации о проведённом осмотре: оно не подписано руководителем компании.

Апелляционный суд отметил, что доводы УО о проведении проверки с грубыми нарушениями не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом первой инстанции. Отдельные недостатки в оформлении акта проверки: отсутствие сведений о дате и номере решения прокурора, последующие дописки в акт, отсутствие доказательств направления исправленного акта в адрес юридического лица – не свидетельствуют о грубых нарушениях при организации и проведении проверки.

Актом, протоколом и предписанием надлежащим образом зафиксированы фактические нарушения, допущенные при содержании детских игровых площадок. При этом содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям УО независимо от того, упомянуты ли они в договоре управления.

Судья отметил, что наличие государственного кадастрового учёта земельного участка под МКД и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность УО обеспечивать надлежащее состояние детской игровой площадки на придомовой территории.

Ссылки компании на выписки из ЕГРН о том, что участки не сформированы и не включены в общее имущество собственников, как и их расположение ближе к другим МКД, суд отклонил, посчитав, что это не имеет правового значения. Решение суда первой инстанции было оставлено в силе. Кассационный и Верховный суды РФ подтвердили правоту коллег.

На заметку

Определение Верховного суда РФ по делу № А73-13544/2019 позволяют сделать несколько выводов:

  • Управляющая организация обязана содержать в надлежащем состоянии детские площадки на придомовой территории, даже если участок не сформирован, а объект не включён в состав общего имущества собственников.
  • Близость площадки к другому многоквартирному дому не имеет значения.

Отметим, что суды в качестве доказательства вины управляющей организации приводили её письмо в городскую администрацию о том, что после получения предписания провела осмотр площадок и начала их ремонт, тем самым признав, что обязана это делать.


Затопило квартиру с крыши? Появилась плесень! Закон защищает вас и предусматривает денежную компенсацию за причинённый ущерб. Подайте заявку на компенсацию прямо сейчас.