07.03.2022

Как земельный участок становится общедомовым имуществом новостройки

Как земельный участок становится общедомовым имуществом новостройки

Росреестр опубликовал письмо от 10.02.2022 № 14-01167/22@. В нём он ответил на вопросы о появлении земельного участка как общедомового имущества новостройки. Рассказываем подробности.

В законодательстве нечётко обозначены особенности формирования участка под новостройкой

После окончания строительства дома застройщик не всегда формирует земельный участок для эксплуатации и обслуживания дома. В таком случае вопрос о земле как об общедомовом имуществе остаётся открытым. Если не установить границы участка, то будет сложно ограничить проход и проезд для посторонних и установить плату за содержание.

Застройщик может получить разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, только если данные о местоположении границ земельного участка под домом внесены в ЕГРН (ч. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Но на практике это положение не соблюдается: разрешение на ввод МКД в эксплуатацию часто выдаётся даже если участок под новостройкой не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт. При этом в ЕГРН есть сведения о земельном участке, на котором велось строительство МКД, и информация о правах застройщика на землю.

В связи с этим в Росреестр поступила просьба пояснить несколько вопросов:

  • Если информация о границах участка есть в ЕГРН и он сформирован для строительства дома, можно ли его считать «земельным участком, на котором расположен МКД»?
  • Можно ли на такой участок зарегистрировать право общей долевой собственности?
  • Переходит ли такой участок в общую долевую собственность, если на нём строится жилой комплекс из нескольких многоквартирных домов?
  • Нужно ли для этого как-то учитывать вид разрешённого использования земельного участка – для «обслуживание жилой застройки» – или необходимо образовать отдельный новый земельный участок для нужд обслуживания МКД?

Ответы на эти вопросы ведомство дало в письме от 10.02.2022 № 14-01167/22@.

Возникновение права общей долевой собственности на участок

Собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в доме (п. 4 ч, 1 ст. 36 ЖК РФ). В состав этого имущества входит и земельный участок, на котором расположен дом, и всё, что на нём находится:

  • элементы озеленения и благоустройства,
  • объекты для эксплуатации участка.

Границы и размер земельного участка под домом определяют в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Если земельный участок под домом образован в установленном порядке, то есть

  • на основании проекта межевания территории (п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ);
  • поставлен на кадастровый учёт как земельный участок под МКД с соответствующим видом разрешённого использования,

то у всех собственников помещений в таком доме появляется право общей долевой собственности на такой участок (ч. ч. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Такая земля будет считаться общим имуществом МКД.

Случай, когда не нужно подавать заявление на регистрацию права общедолевой собственности на участок

Если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность владельцев помещений в МКД, то при регистрации права собственности на первое помещение в доме регистрируется и право общей долевой собственности на такой земельный участок (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Подавать специальное заявление на это не нужно.

Залог земельного участка, который принадлежит застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды участка, на котором расположен дом, построенный на деньги участников долевого строительства, прекращается со дня постановки этого дома на кадастровый учёт (ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Это касается только случая, когда участок образован в границах, в которых он переходит в собственность владельцев помещений МКД после регистрации права владения такими помещения.

Строительство нескольких МКД на одном участке и регистрация права общей долевой собственности на него

Законодательство не запрещает строить несколько многоквартирных домов на одном участке, а затем вводить их в эксплуатацию. В подтверждение этой позиции Росреестр сослался на письмо Минстроя РФ от 10.10.2017 № 36323-НС/07 и определение Верховного суда РФ от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754.

Ведомство отметило, что есть ситуации, когда земельный участок не сформирован и на нём расположено несколько МКД и объекты, которые не предназначены для обслуживания конкретного дома. В таких случаях зарегистрировать право общей долевой собственности владельцев помещений в МКД на такой земельный участок нельзя. Но любой из собственников дома может обратиться в ОМСУ с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен МКД (ч. 3 ст. 16 № 189-ФЗ).

Защита прав граждан, если земельный участок под МКД не сформирован

Росреестр в своём письме просит обратить внимание на п. 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22. В нём указано, что если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, то земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственник земли не может распоряжаться этим участком так, как если бы это был сформированный участок под МКД (по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 № 189-ФЗ).

В то же время собственники помещений в МКД могут владеть и пользоваться этой землёй настолько, насколько это нужно для эксплуатации ими дома и объектов в составе общедомового имущества. Пределы правомочий владельцев помещений по пользованию участком определены в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.


Затопило квартиру? Появилась плесень в квартире? Закон защищает вас и предусматривает денежную компенсацию за причинённый ущерб. Подайте заявку на компенсацию прямо сейчас.