19.07.2021

Может ли собственник оборудовать сауну в нежилом помещении МКД

Может ли собственник оборудовать сауну в нежилом помещении МКД

Законодатели стремятся максимально ограничить перечень видов предоставляемых услуг и продаваемых товаров в нежилых помещениях МКД. При этом собственники сами через суд борются с предпринимателями, которые организовали в доме незаконный, по их мнению, бизнес. Читайте, может ли в МКД работать сауна и почему.

Не все виды услуг и работ разрешено размещать в помещениях многоквартирных домов

В России распространена практика размещения в нежилых помещениях на первых этажах многоквартирных домов различных объектов малого бизнеса. Это могут быть продуктовые магазины, точки продажи товаров первой необходимости, офисы компаний, аптеки, а также кафе.

Законодатели в последние годы новыми НПА ограничивали перечень таких организаций в МКД, например:

Сегодня на примере судебного дела рассмотрим вопрос, можно ли размещать в нежилом помещении многоквартирного дома сауну или баню.

Малый бизнес не должен вредить жизни и здоровью проживающих в МКД и нарушать СанПиН

В Томске один из жителей квартиры на втором этаже многоквартирного дома подал в суд иск к соседу с первого этажа: тот в своём нежилом помещении еще в 2008 году открыл оздоровительный комплекс с сауной. Собственник жилья жаловался, что дышит хлорными испарениями, что неблагоприятно сказывается на его здоровье.

Владелец сауны защищался: он предоставил в суд проектную документацию на комплекс и заключение эксперта, что он не нарушает санитарные, строительные, противопожарные нормы и правила, не создает угрозу жизни и здоровью человека.

Суд первой инстанции согласился с собственником нежилого помещения. Он указал, что на момент оборудования оздоровительного комплекса не было запрета на сауны в многоквартирных домах, а появившийся позже мораторий из СанПиН 2.1.2.3150-13 не распространяется на уже введённые ранее в эксплуатацию объекты.

К тому же эксперты из Роспотребнадзора, сделавшие заборы воздуха в квартире истца, установили, что содержание в нём хлора не превышает допустимой нормы. Вещество могло появиться в квартире из-за уборки или ремонта. Работающий в МКД оздоровительный комплекс соответствует проекту и оснащён обособленной системой вентиляции, никак не сообщающейся с квартирой истца.

Поэтому суд отклонил иск собственника и решил взыскать с него 125 тысяч рублей судебной экспертизы.

Санитарные правила и нормы запрещают организацию в МКД саун и бань и переустройство помещений без согласования

Апелляционный и кассационный суды не согласились с такой точкой зрения на конфликт, решение первой инстанции отменили и приняли новое решение. Суды, обосновывая свою позицию, обратили внимание на следующие важные факты:

  1. Проектная документация на дом.

Спорный МКД проектировался с помещениями общественного назначения, размещёнными в цокольном и первом этажах. Изначально там должна была разместиться стоянка автомобилей. На стадии проектирования к цокольному этажу предъявлялись требования нормативной документации по жилым домам с паркингом, а не с сауной или баней.

2. Наличие запрета на сауны в МКД в нормативно-правовых актах.

Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 20.12.2013 № 70 утверждены СанПин 2.1.2.3150-13 с требованиями к устройству, оборудованию и содержанию всех видов общественных бань и саун. Согласно п. 2.1 СанПин 2.1.2.3150-13, бани должны размещаться в отдельно стоящих зданиях. Не допускается оборудование бань в многоквартирных жилых домах.

В момент проектирования дома и создания ответчиком сауны в цокольном этаже действовали СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Документ не допускал размещение бани и сауны в жилых домах. Аналогичный запрет существовал до введения в действие СНиП 31-01-2003 – он был прописан в п. 1.36 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», утверждённые постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78.

Также апелляционный суд отметил, что постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 № 44 утверждены СП 2.1.3678-20, которые введены в действие с 01.01.2021. Они направлены на охрану жизни и здоровья населения, обеспечение безопасности и безвредности для человека факторов среды обитания. Бани, сауны размещаются в отдельно стоящих зданиях, встроенных помещениях общественных зданий. Не допускается размещение бань в многоквартирных домах (п. 8.5., 8.5.1 СП 2.1.3678-20).

3. Наличие у собственника разрешения на переустройство нежилого помещения в цокольном этаже МКД.

Проектная документация, согласно которой владелец сауны с помощью подрядчика оборудовал оздоровительный комплекс, не подтверждает, что собственник получил разрешение на переустройство помещения.

4. Соблюдение владельцем нежилого помещения прав соседей в МКД.

У жителей дома есть право на благоприятную и безопасную среду проживания в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 8 № 52-ФЗ, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Размещение сауны на цокольном этаже многоквартирного дома противоречит требованиям безопасности здания в процессе эксплуатации и безусловно не соответствует целям защиты жизни и здоровья граждан.

Суд апелляционной инстанции встал на сторону жителя квартиры и удовлетворил его иск, запретив владельцу сауны её эксплуатацию. Кассационный суд подтвердил эту позицию.

На заметку

Управляющие домами организации и ТСЖ должны знать, что можно, а что нельзя размещать в нежилых помещениях многоквартирных домов, а также порядок их переустройства и смены статуса квартиры на нежилую площадь. В таком случае УО или товарищества смогут вовремя пресечь деятельность компаний, которые:


Затопило квартиру с крыши? Появилась плесень? Закон защищает вас и предусматривает денежную компенсацию за причинённый ущерб. Подайте заявку на компенсацию прямо сейчас.