31.03.2021

С кем согласовать переустройство, которое затронет общее имущество

С кем согласовать переустройство, которое затронет общее имущество

Разбираем судебное дело, в котором собственник нежилого помещения спорил с соседями из-за вентиляции и кондиционеров, которые он установил ещё в 2010 году на фасаде МКД. На это у него было согласование органа ГЖН, а большего 11 лет назад городские регламенты не требовали.

Собственник согласовал переустройство нежилого помещения с ГЖИ, но не спросил мнения соседей

Собственник нежилого помещения в одном из многоквартирных домов Москвы, сдавая площади в аренду под кафе, ещё в 2010 году смонтировал вертикально между окнами на фасаде вентиляционный канал до самой крыши и установил кондиционеры, а также козырёк над входом. Эти работы он заранее согласовал с ГЖИ, составив проект и точно его реализовав.

Действия владельца будущего кафе не понравились другим собственникам помещений в доме, и они обратились в суд с требованием, чтобы сосед демонтировал вентиляцию и кондиционеры с фасада. Они посчитали, что предприниматель не имел права использовать общедомовое имущество без их согласия.

Суды принимали противоположные решения: одни считали, что собственник ничего не нарушил, другие – что изменения нужно демонтировать

Судебный спор затянулся, прошёл несколько инстанций и дошёл до ВС РФ, причём каждый новый суд отменял решение, принятое предыдущим:

  1. Суд первой инстанции отказал истцам, посчитав, что собственник нежилого помещения ничего не нарушил.

Судья исходил из того, что все работы по переустройству и реконструкции ответчик согласовал с органом ГЖН, представив ему проект и точно реализовав его. Устройство воздуховода и установка системы кондиционирования произведены в соответствии с существующими нормами и правилами и с разрешения уполномоченного органа государственной власти. Поэтому первая инстанция признала действия собственника нежилого помещения законными и правомерными.

2. Апелляционный суд, куда обратились жители дома, отменил решение коллег, встав на сторону истцов.

Такую позицию суд обосновал ссылками на нормы НПА, устанавливающие, что никто, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, не вправе единолично в отсутствие решения ОСС пользоваться общим имуществом. По правилам ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, происходит по соглашению всех её участников. Поскольку ответчик не получал согласия соседей на общем собрании собственников, то он нарушил их права и законные интересы и обязан демонтировать вентиляцию и кондиционеры с фасада МКД.

3. Кассационный суд вернулся к позиции первой инстанции, отменив постановление апелляционного суда.

До октября 2011 года при согласовании переустройства многоквартирного дома применялись требования норматива Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ- 2005/1 «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы».

Регламент утратил силу только 1 декабря 2011 года и не предусматривал наличие согласия собственников помещений МКД. Ответчик, сделавший переустройство в 2010 году, действовал в соответствии с актуальным на тот момент законодательством. Поэтому суд разрешил собственнику нежилого помещения не демонтировать оборудование с фасада дома.

ВС РФ: когда переустройство затрагивает общедомовое имущество, разрешение на него нужно получить на ОСС и от ГЖИ

Окончательную точку в деле поставил Верховный суд РФ, куда обратились с жалобой собственники помещений в МКД, недовольные действиями соседа. Высшая инстанция поддержала жителей дома, обязав предпринимателя демонтировать и вентиляцию, и кондиционеры с фасада.

ВС РФ основывал своё решение следующим образом:

  1. Спор возник в связи с использованием объекта общей долевой собственности владельцем нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, без согласия на то остальных собственников, которым принадлежат квартиры в этом МКД.
  2. Согласно ч. 1 ст. 246, ст. 247 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, происходит по соглашению всех её участников, как правомерно указал кассационный суд.
  3. При рассмотрении дела суд первой инстанции установил факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения ОСС. Указанное обстоятельство не оспаривалось собственником арендуемого помещения.
  4. В ч. 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению ОСС объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

ВС РФ неоднократно давал толкование данных норм права:

— п. 39 Обзора практики, утверждённого Президиумом ВС РФ 04.12.2013;

— п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), утверждённого Президиумом ВС РФ 16.02.2017;

— определениях Судебных коллегий ВС РФ по делам № А45-13856/2015, № 34-КГ19-9.

Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других владельцев помещений, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. Действия ответчика обоснованно признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам.

Выводы суда кассационной инстанции с ссылкой на Регламент, действовавший до 2011 года, об отсутствии необходимости согласия владельцев помещений не учитывают, что указанный документ не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома.

Это противоречит положениям ст. ст. 289, 290, 304 ГК РФ, ст. ст. 36, 44 ЖК РФ, а также неоднократным разъяснениям ВС РФ о толковании и применении указанных норм права. ВС РФ отменил постановление кассационного суда и подтвердил правомерность требований истцов о демонтаже кондиционеров и вентиляции с фасада МКД.

На заметку

Как видно из рассмотренного дела, у ВС РФ уже сформировалась однозначная позиция по вопросу переустройства одним собственником помещения в МКД части общедомового имущества без учёта мнения других владельцев помещений.

Высшая инстанция считает такие действия незаконными, даже если ранее, когда производилось переустройство/реконструкция помещений, законодательством не было предусмотрено получение разрешения ОСС на использование части общего имущества. ВС РФ чётко обозначил, что в такой ситуации собственник обязан получить не только согласование у уполномоченного органа власти, но и у соседей, вынеся вопрос на общее собрание.

При этом у нижестоящих судов пока не сформировался единый подход к решению таких споров.


Затопило квартиру с крыши? Промерзают стены? Закон защищает вас и предусматривает денежную компенсацию за причинённый ущерб. Подайте заявку на компенсацию прямо сейчас.